• 土地“双轨”将改.商业地产跃进 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


      ●土地“双轨”将改   国土资源部近日透露,我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春近日公开表示,土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制,提高土地供应和调控能力。   甘藏春说,目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高。经过近30年的改革创新实践,城市国有土地基本实现了有偿、有限期、有流转的使用制度,但目前国有土地供应仍然保留着双轨制。   甘藏春表示,随着市场经济的发展,我国最终将取消土地供应双轨制。下一步,按照资源市场配置的基本原则,缩小划拨地范围,扩大有偿使用覆盖面,最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外,其他用地实行有偿使用。   业内人士多认为此举可减少“非市场”方式出让土地中的腐败行为;而在征地过程中,可以通过市场价格来补偿被征地者的利益。在当下纷繁杂乱的关于公平正义的舆论交锋中,这是一个令人欣喜的信号。   目前,土地供应双轨制显然已经不适应市场、社会和时代的发展了,主要表现在:   一是违背公平竞争理念。无偿划拨土地本应以低成本满足纯粹的非营利性公共需求,但由于缺乏有效监管,有些地方政府拿的是划拨地,却在营利性或半营利性上动心思,从而造成市场竞争的不公。   二是推动地价上涨。在土地资源有限的现实情况下,土地划拨很大程度上分流了进入市场的资源总量,进一步加剧供应的紧张,在房地产快速发展期,必然推高地价,并且形成成本转嫁,恶性循环。   三是压低农村土地补偿。目前政府划拨土地主要有两个来源,少部分从政府的存量地里划拨,但大部分是从农村集体土地中征地后划拨。由于划拨土地成本低,无法真实反映土地价值,承包农村集体土地的农民所得的补偿很少,众多的征地冲突事件皆源于此。   四是形成权力寻租空间。近年来,在给公共事业单位无偿划拨土地的时候,除了公建外多划出一部分土地供单位干部职工盖楼,已经成为公开的秘密。由于审批权掌握在自己手里,一些部门往往可以近水楼台先得月,占据上风上水的黄金地块。同时,由于土地新万博体育,新万博官网,新万博体育娱乐网页是无偿划拨的,不仅可以面积多多益善,而且只需付出建筑安装成本。   “土地供应双轨制”确实到了急需改革的关键时点。目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高,有统计数字显示,城市无偿划拨国有土地给使用单位的,在增量土地的供应中约占85%。相比于完全诉诸行政权力的“无偿划拨”,“土地实行有偿使用”是一种更为市场化、也更能体现“公平竞争”市场原则的土地资源配置方式。一方面,可以大大压缩行政权力利用“无偿划拨”进行权力寻租、土地腐败的空间;另一方面,对于土地使用者来说,“取消土地供应双轨制”也会为不同市场主体之间带来一种更为平等的市场竞争环境。无论是对当前房地产市场的宏观调控,还是对整个国家经济的持续健康发展,都至关重要。   ●商业地产跃进   商业地产的异常火爆已经引发诸多担忧。据悉,今年上半年,有超过三分之一的房地产新增贷款投向商业用房开发和购房领域。商业地产信贷已经成为银行竞争的热点,其中有些银行为了短期业绩,放松审贷标准,埋下了信用风险和市场风险等隐患。   在中国银监会近日召开的2011年年中工作会议上,银监会主席刘明康公开表示,继续对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示,并对商业地产抵押贷款提出具体要求,银行对商业地产抵押贷款的放贷标准应大幅高于住宅按揭。   中国土地勘测规划院也在近日发布的研究报告中指出,北京、上海、广州、深圳4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨,且幅度远远大于住宅地块。据调查,一线城市中深圳和广州的商业地价涨幅相对较大,分别为11.69%和5.41%;北京和上海的走势相对平稳,分别为0.17%和0.88%。报告为此特别提出,在不断加强对住宅市场调控力度的同时,应密切关注因在住宅市场上遇阻,房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。   与此相呼应的是,上海银监局日前下发了《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》,明确要求上海各商业银行,必须在新万博体育,新万博官网,新万博体育娱乐网页商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放商业贷款;而在此前,商业用房结构封顶后,商业贷款就可以放贷。此举意味着,上海各大银行停止对商业用房期房的放贷,商业地产“双不限”的优势也将就此被打破。   未来,商业地产会成为地产资本的“蓄水池”,还是“新泡沫”,现已引起高度关注。一些专家不无警惕地担心,商业地产下一步可能也会遭遇调控。   不同于住宅开发,商业地产对于资金、人才、运营、管理等诸多方面都有更高要求。大量没有专业经验的房企跃进式发展商业地产或将埋下隐忧。   2009年底万科曾表示,除80%开发项目为住宅产品外,其余20%将开发持有型商业物业,预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。保利也在去年宣布,未来3~5年,将持有型商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。计划到2015年,将持有的商业地产提升至总资产的10%,年经营收入达到20亿元以上。   此外,金地、招商等大型房企也纷纷向商业地产加大投资。在众多开发商埋头做大商业地产计划的同时,不难发现,商业地产的供应量将在3~5年后迎来爆发。房企加大商业地产开发比重,将加剧本已失衡的商业地产供需现状。   除了供求矛盾,另一个突出问题是,目前包括万科等在内的大多商业地产“新军”都处在尝试阶段,开发运营模式都还不清晰,而且形式趋同。较多房企仍选择租售并举的措施,其目的在于获取投资物业的升值收益,提高对抗冲击的能力。然而,趋同的商业地产模式很难让整个行业有大的作为。   商业地产开发不是一蹴而就的。未来3~5年,在供应激增的背景之下,上述转型房企在资金、招商、运营、管理、培训等方面,只要其中一环出现问题,都可能导致项目烂尾或死盘,届时对银行乃至金融业的打击是不言而喻的。   综上所述,在调控当下,商业地产成为资金的“避风港”,但它的跃进式发展又或多或少地令人担忧。是否应当将调控的触角伸向商业地产,成为业界普遍关注的焦点。   日本上世纪80年代由于商业地产价格飞涨导致房地产过热,进而对经济产生极大负面影响的教训仍历历在目,在我国商业地产也呈现飞速发展的今天,应谨防出现因商业地产投资过热而形成新的地产泡沫,危及金融、信贷的健康稳定,及宏观经济的整体运行。   政府应该出台更规范的政策,以科学规划、合理引导为主,促进商业地产的健康发展。例如,通过听证会的形式、专家集体论证的形式去规范和约束商业地产;约定商业地产销售,发布《商铺销售合同》的范本,将其与商品房销售区别开来。此外,还要对商业地产开发的资质、经验进行强制性的限制。




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